Een ontruimingsvonnis wordt vaak gezien als het definitieve einde van het huurrecht. Veel huurders denken dat een verhuurder op basis van zo’n vonnis op ieder gewenst moment tot ontruiming kan overgaan. Dat beeld klopt echter niet altijd. Ook na een rechterlijke uitspraak gelden juridische grenzen aan de uitvoering daarvan.

In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2025:3962) is bevestigd dat het recht op ontruiming kan vervallen door rechtsverwerking. In deze zaak werd de huurder bijgestaan door Mona Raaijmakers, advocaat gespecialiseerd in huurrecht en ontruiming. De rechtbank maakte duidelijk dat niet alleen het vonnis zelf, maar vooral het gedrag van partijen ná het vonnis doorslaggevend kan zijn.

De zaak: ontruiming na lange tijd alsnog aangezegd

In deze zaak had een woningcorporatie in 2023 een vonnis verkregen waarin de huurovereenkomst werd ontbonden wegens een huurachterstand. De rechter had daarbij ook de ontruiming toegestaan. Het vonnis was uitvoerbaar bij voorraad, wat betekent dat de verhuurder niet hoefde te wachten op een eventueel hoger beroep om tot ontruiming over te gaan.

Na het vonnis gebeurde echter iets wat in de praktijk vaker voorkomt. Partijen gingen opnieuw met elkaar in gesprek en:

• er werden meerdere betalingsregelingen afgesproken;

• de huurder voldeed aanzienlijke bedragen;

• de verhuurder liet de huurder gedurende lange tijd in de woning wonen.

Gedurende deze periode werd geen enkele ontruimingsmaatregel getroffen. Pas ruim twee jaar later kondigde de verhuurder alsnog aan tot ontruiming over te gaan. Voor de huurder kwam dit onverwacht. De huurder startte daarop een kort geding om de executie van het oude vonnis te laten schorsen.

Juridische kern: rechtsverwerking bij ontruiming

De rechtbank stelde voorop dat een ontruimingsvonnis in beginsel uitvoerbaar blijft, ook na verloop van tijd. Dat uitgangspunt is echter niet absoluut. Onder bijzondere omstandigheden kan het recht om een vonnis uit te voeren verloren gaan door rechtsverwerking.

Van rechtsverwerking is sprake wanneer de verhuurder zich zó heeft gedragen dat de huurder er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat het recht op ontruiming niet meer zou worden uitgeoefend. In deze zaak achtte de rechtbank dat vertrouwen gerechtvaardigd, omdat:

• de verhuurder langdurig had gedoogd dat de huurder in de woning bleef;

• structureel betalingsafspraken waren gemaakt en ook daadwerkelijk werden nagekomen;

• de ontruiming pas na een zeer lange periode opnieuw werd aangezegd.

Door deze gedragingen mocht de huurder erop vertrouwen dat onmiddellijke ontruiming niet meer aan de orde was. De rechtbank oordeelde dat het alsnog uitvoeren van het oude vonnis onder deze omstandigheden onaanvaardbaar was en schorste de ontruiming.

Waarom deze uitspraak belangrijk is voor huurrecht en ontruiming

Deze uitspraak is van groot belang voor zowel huurders als verhuurders. Zij maakt duidelijk dat een ontruimingsvonnis geen “vrijbrief” is die onbeperkt kan worden ingezet. Vooral in situaties waarin:

• sprake is van oude ontruimingsvonnissen;

• na het vonnis betalingsregelingen zijn getroffen;

• de verhuurder lange tijd geen actie onderneemt,

kan het recht op executie worden beperkt of zelfs verloren gaan.

De rechtbank benadrukt dat ontruiming een uiterst ingrijpende maatregel is, met verstrekkende gevolgen voor de huurder. Daarom moet bij de uitvoering van een vonnis altijd rekening worden gehouden met de feitelijke gang van zaken na de uitspraak en het gerechtvaardigd vertrouwen dat daardoor kan ontstaan.

Rol van de huurrecht advocaat in executiegeschillen

Executiegeschillen bij ontruiming vereisen specialistische juridische kennis. Niet alleen het huurrecht speelt een rol, maar ook het executierecht en het leerstuk van misbruik van recht en rechtsverwerking.

Een ervaren advocaat ontruiming kan beoordelen of:

• sprake is van rechtsverwerking door gedragingen van de verhuurder;

• de executie van het vonnis misbruik van recht oplevert;

• een executie-kortgeding kansrijk is om de ontruiming te voorkomen of te schorsen.

In deze zaak werd met succes betoogd dat de feitelijke situatie en het gedrag van de verhuurder zwaarder wogen dan het bestaan van een oud vonnis alleen. Dat onderstreept het belang van tijdige en deskundige juridische bijstand.

Veelgestelde vragen over ontruiming en huurrecht

Kan een verhuurder altijd een ontruimingsvonnis uitvoeren?

Nee, een verhuurder kan niet onder alle omstandigheden een ontruimingsvonnis blijven uitvoeren. Wanneer de verhuurder na het vonnis lange tijd geen actie onderneemt, betalingsregelingen treft en de huurder laat blijven wonen, kan sprake zijn van rechtsverwerking. In dat geval kan de rechter oordelen dat executie van het vonnis niet langer is toegestaan.

Wat is rechtsverwerking bij ontruiming?

Rechtsverwerking betekent dat een verhuurder zijn recht verliest doordat hij zich zó heeft gedragen dat de huurder erop mocht vertrouwen dat dit recht niet meer zou worden uitgeoefend. Het gaat niet alleen om tijdsverloop, maar vooral om gedragingen zoals gedogen, het maken van nieuwe afspraken en het wekken van vertrouwen bij de huurder.

Wanneer is het verstandig een advocaat ontruiming in te schakelen?

Het is verstandig om direct een advocaat ontruiming in te schakelen zodra een ontruiming wordt aangekondigd. Dit geldt zeker als het vonnis al oud is of als na het vonnis betalingsafspraken zijn gemaakt en nagekomen. Vroege juridische beoordeling vergroot de kans om ontruiming te voorkomen.

Wat kan een huurrecht advocaat voor mij betekenen?

Een huurrecht advocaat kan beoordelen of de aangekondigde ontruiming juridisch houdbaar is, adviseren over uw rechtspositie en namens u procederen. Indien nodig kan de advocaat een executie-kortgeding starten om de ontruiming te schorsen en zo te voorkomen dat u uw woning verliest.