Wanneer een huurder overlijdt en kinderen in de woning blijven wonen, ontstaat vaak grote onzekerheid. Mogen zij de huurovereenkomst voortzetten of moeten zij de woning verlaten? Verhuurders nemen regelmatig het standpunt in dat de huur eindigt en dat ontruiming moet volgen. Een arrest van het gerechtshof van 2 april 2024 laat zien dat dit niet altijd terecht is.
In deze zaak oordeelde het hof dat twee broers de huurovereenkomst van hun overleden moeder mochten voortzetten op grond van artikel 7:268 lid 2 en 3 BW. De broers werden in hoger beroep bijgestaan door Mona Raaijmakers (ECLI:NL:GHAMS:2024:825). Het arrest geeft belangrijke handvatten voor vergelijkbare situaties.
De zaak in het kort
De moeder van de broers huurde sinds 1 april 1987 een sociale huurwoning van woningstichting Rochdale. Na haar overlijden in 2020 verzochten haar zonen om de huurovereenkomst voort te zetten. Rochdale verzette zich daartegen en startte een procedure.
De kantonrechter wees de vordering van de broers af. Volgens de kantonrechter beschikten zij niet over een geldige huisvestingsvergunning en voldeden zij daarmee niet aan de wettelijke voorwaarden. Kort na dit vonnis verkreeg één van de broers alsnog een huisvestingsvergunning. In hoger beroep moest het hof vervolgens beoordelen of de broers voldeden aan alle vereisten van artikel 7:268 BW.
Wettelijk kader: artikel 7:268 BW
Op grond van artikel 7:268 BW kunnen bepaalde personen de huurovereenkomst voortzetten na overlijden van de huurder. Daarvoor moet onder meer worden voldaan aan de volgende voorwaarden:
- de voortzettende bewoners hadden hun hoofdverblijf in de woning;
- zij voerden met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding;
- er bestaat voldoende financiële waarborg voor betaling van de huur;
- en – bij sociale huur – wordt voldaan aan eventuele vergunningseisen.
Het hof toetste deze voorwaarden afzonderlijk en kwam tot het oordeel dat daaraan was voldaan.
Huisvestingsvergunning: niet alleen voor één bewoner relevant
Rochdale voerde aan dat een huisvestingsvergunning persoonsgebonden is. Volgens de woningstichting kon de vergunning van één broer niet automatisch gelden voor de andere broer. Het hof volgde dit standpunt niet.
Op basis van gemeentelijke informatie en de begeleidende brief bij de vergunning achtte het hof voldoende aannemelijk dat de vergunning was gekoppeld aan het adres en het huishouden als geheel, mits de bewoners op dat adres stonden ingeschreven. Omdat beide broers op het adres stonden ingeschreven, oordeelde het hof dat zij voldeden aan het vergunningvereiste van artikel 7:268 lid 3 sub c BW.
Duurzame gemeenschappelijke huishouding: strenge toets, maar hier wél bewezen
Een cruciaal onderdeel van dit soort zaken is het criterium van de duurzame gemeenschappelijke huishouding. De rechtspraak hanteert hierbij een strenge toets, zeker bij ouder-kindrelaties. Samenwonen is niet automatisch duurzaam, met name niet wanneer een kind volwassen is of eerst zelfstandig heeft gewoond en later terugkeert.
De rechter kijkt naar het totaalbeeld van de relatie, waaronder:
- gezamenlijke bijdragen aan vaste lasten en boodschappen;
- verdeling van huishoudelijke taken;
- gezamenlijke maaltijden en dagelijkse routines;
- gezamenlijk sociaal leven;
- wederkerigheid in de relatie;
- en de intentie om blijvend samen te wonen.
In deze zaak hadden de broers uitgebreide stukken overgelegd, zoals bankafschriften, berichten, verklaringen van buurtbewoners en andere bewijsstukken. Het hof vond dat deze stukken een consistent en overtuigend beeld gaven van een daadwerkelijk gedeelde huishouding.
Bijzondere omstandigheden bij één van de broers
Voor één van de broers speelde bovendien dat hij een aangeboren hersenafwijking heeft en niet zelfstandig kan wonen. Volgens het hof waren dit bijzondere omstandigheden die maakten dat geen sprake was van een aflopende ouder-kindrelatie. Ook werd meegewogen dat verplaatsing uit de vertrouwde woonomgeving voor hem nadelige gevolgen zou hebben.
Deze persoonlijke omstandigheden gaven extra gewicht aan het belang van voortzetting van de huurovereenkomst.
Terugkeer van de andere broer niet tijdelijk bedoeld
De andere broer had in het verleden elders gewoond en was later teruggekeerd naar de woning. Rochdale stelde dat deze terugkeer slechts tijdelijk was. Het hof achtte echter aannemelijk dat de terugkeer was bedoeld als blijvende samenwoning. Daarbij speelde mee dat hij structureel onderdeel was geworden van het huishouden en een belangrijke rol vervulde in de zorg en ondersteuning binnen het gezin.
Financiële waarborg: voldoende inkomen is doorslaggevend
Ook de financiële waarborg werd door Rochdale betwist. Het hof maakte duidelijk dat niet vereist is dat iedere bewoner afzonderlijk voldoende inkomen heeft. Doorslaggevend is of er voldoende waarborg bestaat dat de huur kan worden betaald.
In dit geval had één broer aantoonbaar voldoende inkomsten en was bovendien gebleken dat de broers na het overlijden van hun moeder de huur daadwerkelijk aan Rochdale hadden voldaan. Daarmee was aan dit vereiste voldaan.
Uitkomst: huur wordt voortgezet, ontruiming van tafel
Het hof vernietigde het vonnis van de kantonrechter en verklaarde voor recht dat de huurovereenkomst door de broers is voortgezet op grond van artikel 7:268 lid 2 en 3 BW, tegen gelijkblijvende huurvoorwaarden. De vordering van Rochdale tot ontruiming werd afgewezen en Rochdale werd veroordeeld in de proceskosten.
Waarom dit arrest belangrijk is
Dit arrest is van grote betekenis voor bewoners die na overlijden van een huurder in de woning blijven wonen. Het laat zien:
- hoe strikt het criterium van duurzame gemeenschappelijke huishouding wordt getoetst;
- dat zorgvuldig opgebouwd bewijs daadwerkelijk het verschil kan maken;
- dat een huisvestingsvergunning niet altijd een onoverkomelijk obstakel hoeft te zijn;
- en dat rechters oog hebben voor bijzondere persoonlijke omstandigheden, zoals zorgbehoefte en mantelzorg.
Voor huurders en hun nabestaanden onderstreept dit arrest dat voortzetting van de huur mogelijk is, mits tijdig en goed onderbouwd juridisch wordt opgetreden.