Bij een dreigende ontruiming is snelheid belangrijk, maar minstens zo belangrijk is een doordachte juridische strategie. Een huisuitzetting heeft ingrijpende gevolgen en kan leiden tot acute dakloosheid, zeker wanneer sprake is van kwetsbare gezinsomstandigheden. Dat tijdig juridisch optreden daadwerkelijk verschil kan maken, blijkt uit een recente uitspraak van de rechtbank waarin een huurder met succes een moratorium op grond van artikel 287b van de Faillissementswet kreeg toegewezen.

In deze zaak werd de huurder bijgestaan door Mona Raaijmakers, advocaat gespecialiseerd in huurrecht en ontruimingszaken. De uitspraak laat zien dat ook bij oude ontruimingsvonnissen en complexe schuldenproblematiek ruimte kan bestaan voor rechtsbescherming. Wij voeren zaken bij zowel de rechtbank als de Huurcommissie, onder meer over hennepplantage, spoedprocedure of een moratorium tegen ontruiming, huurachterstand, Ontruiming voorkomen, Ontruiming, Ontbinding van de huurovereenkomst, huurprijsverlaging.

De situatie: oude ontruiming en nieuwe schuldenproblematiek

In deze zaak dreigde de ontruiming van een huurwoning op basis van een oud vonnis uit 2018. Dat vonnis was in 2025 opnieuw uitvoerbaar verklaard, waardoor de verhuurder de ontruiming alsnog kon doorzetten. De oorspronkelijke huurachterstand was ontstaan tijdens de coronaperiode en had zich in de jaren daarna verder opgebouwd.

De verhuurder stelde dat eerdere betalingsregelingen niet structureel waren nagekomen en dat het vertrouwen in de huurder volledig was verdwenen. Vanuit dat perspectief werd aangedrongen op uitvoering van het ontruimingsvonnis.

Aan de zijde van de huurder stonden echter zeer zwaarwegende persoonlijke belangen. Zij woonde samen met haar minderjarige zoon, die kort daarvoor zijn vader had verloren. Daarnaast beschikte zij niet over een sociaal of familiaal netwerk waarop zij bij een ontruiming kon terugvallen. Een huisuitzetting zou dus niet alleen haarzelf, maar ook haar zoon direct en ernstig treffen.

Tegelijkertijd was sprake van een duidelijke kentering in de situatie. Er was beschermingsbewind ingesteld, de lopende huur werd weer structureel betaald en de huurder had zich opnieuw aangemeld voor schuldhulpverlening. Deze combinatie vormde de basis voor een nieuw juridisch traject.

Juridische kern: het moratorium als noodzakelijke adempauze

De rechtbank moest beoordelen of sprake was van een zogeheten bedreigende situatie zoals bedoeld in artikel 287b van de Faillissementswet. Dat artikel biedt de mogelijkheid om een tijdelijke schorsing van executiemaatregelen, zoals ontruiming, te verkrijgen om een schuldhulpverleningstraject kans van slagen te geven. Wij voeren zaken bij zowel de rechtbank als de Huurcommissie, onder meer over hennepplantage, spoedprocedure of een moratorium tegen ontruiming, huurachterstand, Ontruiming voorkomen, Ontruiming, Ontbinding van de huurovereenkomst, huurprijsverlaging.

De rechtbank maakte daarbij een zorgvuldige belangenafweging tussen:

• het belang van de verhuurder bij uitvoering van het ontruimingsvonnis, en

• het belang van de huurder bij behoud van de woning en stabilisatie van haar financiële situatie.

Doorslaggevend was dat voldoende aannemelijk was geworden dat:

• de lopende huur voortaan structureel kon worden voldaan;

• de financiële situatie onder beschermingsbewind werd gestabiliseerd;

• een ontruiming onevenredig zware gevolgen zou hebben voor de minderjarige zoon.

Op basis daarvan oordeelde de rechtbank dat een onmiddellijke ontruiming disproportioneel was. De ontruiming werd geschorst voor een periode van zes maanden en de huurovereenkomst werd voortgezet onder duidelijke en strikte voorwaarden.

Rol van de huurrecht advocaat bij een moratorium

Zaken waarin een moratorium wordt verzocht, bevinden zich op het snijvlak van huurrecht, executierecht en schuldenrecht. Het succesvol verkrijgen van een moratorium vereist meer dan alleen het benoemen van persoonlijke omstandigheden.

Cruciaal zijn onder meer:

• een zorgvuldig opgebouwde processtrategie;

• inzicht in de belangenafweging die de rechtbank maakt;

• een realistische en goed onderbouwde financiële prognose.

In deze procedure werd overtuigend uiteengezet dat geen sprake was van uitstel zonder perspectief, maar van een serieuze herstart. Door concrete stukken en een geloofwaardig plan van aanpak werd duidelijk gemaakt dat voortzetting van de huur haalbaar was en dat ontruiming op dat moment een te zwaar middel zou zijn. De rechtbank volgde die redenering en bood de huurder de noodzakelijke adempauze.

Waarom deze uitspraak belangrijk is voor huurders

Deze uitspraak laat zien dat ook bij langdurige huurproblemen en oude ontruimingsvonnissen rechtsbescherming mogelijk blijft. Voorwaarde is wel dat sprake is van aantoonbare verbetering en bereidheid tot herstel.

Rechters kijken daarbij onder meer naar:

• het nakomen van de lopende huurverplichtingen;

• actieve stappen richting schuldhulpverlening;

• de gevolgen van ontruiming voor eventuele minderjarige kinderen.

Het moratorium is geen vrijbrief en geen permanente oplossing, maar wel een krachtig juridisch instrument om dakloosheid te voorkomen en een schuldentraject daadwerkelijk kans van slagen te geven.

Veelgestelde vragen over moratorium en ontruiming

Wat is een moratorium bij dreigende ontruiming?

Een moratorium is een tijdelijke schorsing van executiemaatregelen, zoals ontruiming, op grond van artikel 287b van de Faillissementswet. Het doel is om rust te creëren zodat een schuldhulpverleningstraject kan worden opgestart of voortgezet.

Kan een moratorium ook bij een oud ontruimingsvonnis worden toegewezen?

Ja, ook bij oude ontruimingsvonnissen kan een moratorium worden toegewezen. Doorslaggevend is niet de leeftijd van het vonnis, maar of sprake is van een actuele bedreigende situatie en of er perspectief is op financiële stabilisatie.

Welke voorwaarden stelt de rechtbank aan een moratorium?

De rechtbank stelt doorgaans strikte voorwaarden, zoals het tijdig betalen van de lopende huur, medewerking aan bewindvoering en actieve deelname aan schuldhulpverlening. Worden deze voorwaarden niet nageleefd, dan kan de ontruiming alsnog doorgaan.

Wanneer schakel ik een huurrecht advocaat of advocaat ontruiming in?

Zo snel mogelijk zodra een ontruiming wordt aangekondigd of opnieuw wordt aangezegd. Vroegtijdige juridische bijstand is essentieel om te beoordelen of een moratorium mogelijk is en om de juiste procedure tijdig te starten.