Wanneer in een huurwoning drugs worden aangetroffen, volgt vaak snel een stevige reactie. De burgemeester kan besluiten tot woningsluiting op grond van de Opiumwet (het Damoclesbeleid) en de verhuurder start regelmatig een civiele procedure om de huurovereenkomst te laten ontbinden en de woning te ontruimen. Toch betekent een vondst van drugs niet automatisch dat een huurder zijn woning verliest.

Dat blijkt uit een vonnis in kort geding van de Rechtbank Overijssel (zittingsplaats Enschede) van 7 november 2024 (ECLI:NL:RBOVE:2024:5803). In deze zaak werd de huurder bijgestaan door Mona Raaijmakers. De rechter wees de vordering tot ontruiming af vanwege onvoldoende duidelijkheid over de rol en verwijtbaarheid van de huurder.

Waar ging de zaak over?

Woningcorporatie De Woonplaats vorderde in kort geding de ontruiming van een huurwoning. Aanleiding was een bestuurlijke politierapportage waaruit bleek dat bij een doorzoeking verschillende drugsgerelateerde goederen waren aangetroffen, waaronder:

• 4,74 gram cocaïne in een tas in de woning;

• 1.136 XTC-tabletten en 105,48 gram cocaïne in een rugtas van de ex-partner/medebewoner, die deze tas meenam;

• € 5.480,- aan contant geld en diverse attributen die konden wijzen op drugshandel.

Daarnaast bestonden vermoedens van dealactiviteiten en overlast vanuit de woning. Op basis daarvan had de burgemeester eerder besloten de woning voor drie maanden te sluiten. Dat sluitingsbesluit werd echter door de bestuursrechter geschorst, omdat te veel onduidelijkheid bestond over de betrokkenheid van de huurder. Uiteindelijk werd het sluitingsbesluit ingetrokken.

De vordering: ontruiming of gedragsaanwijzingen

De verhuurder stelde dat de huurder zich niet had gedragen als goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW. Volgens De Woonplaats was sprake van drugsgerelateerde activiteiten en overlast die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigden.

Primair werd ontruiming van de woning gevorderd. Subsidiair verzocht de verhuurder om het opleggen van gedragsaanwijzingen als ordemaatregel, voor het geval de rechter ontruiming te vergaand zou vinden.

Oordeel van de kantonrechter: ontruiming afgewezen

De kantonrechter stelde voorop dat een ontruiming in kort geding alleen kan worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure ook daadwerkelijk ontbinding van de huurovereenkomst zal volgen. Dat vereist een ernstige en aan de huurder toerekenbare tekortkoming.

Overlast niet vast te stellen in kort geding

De verhuurder had anonieme meldingen van twee buurtbewoners overgelegd waaruit overlast zou blijken. De huurder bracht daar verklaringen van andere omwonenden tegenover, waaronder directe buren, die juist verklaarden geen overlast te ervaren. Volgens de kantonrechter neutraliseerden deze verklaringen elkaar. Voor nader feitenonderzoek is een kort geding niet geschikt, waardoor overlast niet kon worden vastgesteld.

Drugs in de woning is niet automatisch slecht huurderschap

De rechter benadrukte dat het aantreffen van een handelshoeveelheid harddrugs ernstig is, maar civielrechtelijk geldt dat een strafbaar feit niet automatisch een tekortkoming in de huurovereenkomst oplevert. Er moet een voldoende verband bestaan met de huurrelatie, bijvoorbeeld doordat de huurder zelf betrokken is bij handel of deze bewust faciliteert of toelaat.

Rol huurder onvoldoende aannemelijk

De verhuurder had geen nieuwe feiten aangedragen ten opzichte van wat al bekend was uit de bestuursrechtelijke procedure. Juist daar was geoordeeld dat onvoldoende duidelijkheid bestond over de wetenschap en betrokkenheid van de huurder. Die onduidelijkheid was in het civiele kort geding niet weggenomen. De kantonrechter achtte daarom niet voldoende aannemelijk dat de huurder zich niet als goed huurder had gedragen. De vordering tot ontruiming werd afgewezen.

Wel een “laatste kans”: gedragsaanwijzingen opgelegd

Hoewel ontruiming te ver ging, zag de kantonrechter wel aanleiding voor ingrijpen. De rechter sprak van “schimmige, drugsgerelateerde bewegingen” rond de woning, met name veroorzaakt door de ex-partner. Om herhaling te voorkomen, werd een uitgebreid pakket gedragsaanwijzingen opgelegd.

Deze aanwijzingen hielden onder meer in:

• geen overlast veroorzaken;

• geen crimineel bezoek toelaten;

• geen drugs aanwezig hebben of verhandelen;

• meewerken aan periodieke inspecties of huisbezoeken.

De rechter kwalificeerde dit expliciet als een laatste kans voor de huurder om de woning te behouden.

Huurachterstand: wel toegewezen, maar met nuance

Naast de drugsproblematiek speelde ook een huurachterstand van twee maanden. Deze werd toegewezen. De kantonrechter hield echter rekening met de omstandigheden van de huurder en merkte op dat een zeer korte betalingstermijn niet realistisch was, omdat de uitkering van de huurder was stopgezet in verband met de bestuurlijke rapportage.

Waarom is deze uitspraak belangrijk?

Deze uitspraak is relevant voor zowel huurders als verhuurders. Zij laat zien dat:

• het aantreffen van drugs in een huurwoning niet automatisch leidt tot ontruiming;

• de verhuurder moet aantonen dat de huurder zelf verwijtbaar tekortschiet in goed huurderschap (artikel 7:213 BW);

• tegenstrijdige verklaringen over overlast in kort geding vaak onvoldoende zijn;

• de rechter kan kiezen voor gedragsaanwijzingen als evenwichtige maatregel in plaats van ontruiming.

Voor huurders betekent dit dat verweer zinvol kan zijn, ook in complexe situaties waarin drugs zijn aangetroffen maar de eigen betrokkenheid niet vaststaat.