Een tijdelijke woningsluiting door de burgemeester kan voor huurders verstrekkende gevolgen hebben. In de praktijk proberen woningcorporaties zo’n sluiting soms te benutten om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en via een kort geding ontruiming af te dwingen. Een arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 13 augustus 2024 laat zien dat die route niet altijd slaagt.

In deze zaak wees het hof de ontruimingsvordering van woningcorporatie Woonkwartier af. De huurder werd in hoger beroep bijgestaan door Mona Raaijmakers. Het arrest maakt duidelijk dat ook na een ingrijpend incident de belangen van de huurder zwaar kunnen wegen.

De kern van de zaak

De huurder woonde sinds 2010 in een sociale huurwoning van Stichting Woonkwartier. Na een melding bij Meld Misdaad Anoniem trof de politie in februari 2024 in de woning een grote hoeveelheid (mogelijk) scherpe munitie en oorlogsvondsten aan. De burgemeester besloot daarop de woning tijdelijk te sluiten op grond van artikel 174a van de Gemeentewet.

De sluiting was aanvankelijk bedoeld voor enkele dagen, maar werd verlengd om deskundige instanties de gelegenheid te geven de aangetroffen voorwerpen veilig te verwijderen. Nadat dit was gebeurd, was de woning weer vrijgegeven.

Woonkwartier ontbond vervolgens de huurovereenkomst buitengerechtelijk, met een beroep op artikel 7:231 lid 2 BW, en startte een kort geding om ontruiming van de woning af te dwingen. De kantonrechter wees die vordering toe. In hoger beroep draaide het hof dit oordeel echter terug.

Waarom wees het hof de ontruiming af?

Onevenredigheid: woonbelang huurder weegt zwaar

Het hof oordeelde dat Woonkwartier onvoldoende had onderbouwd waarom na het verwijderen van de munitie nog sprake was van een zó zwaarwegend belang dat onmiddellijke ontruiming noodzakelijk was, zonder eerst de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.

Woonkwartier stelde dat zij de woning wilde vrijmaken voor iemand op de wachtlijst. Het hof vond dat dit belang, zonder bijkomende omstandigheden, niet zwaarder woog dan het woonbelang van de zittende huurder. Daarbij hechtte het hof betekenis aan de korte duur van de woningsluiting. Die wees erop dat het acute gevaar na verwijdering van de voorwerpen niet langer aanwezig werd geacht.

Buitengerechtelijke ontbinding onvoldoende zeker voor kort geding

In kort geding is terughoudendheid geboden, zeker wanneer het gaat om een maatregel die moeilijk ongedaan kan worden gemaakt, zoals ontruiming. Het hof oordeelde dat niet met voldoende zekerheid kon worden vastgesteld dat de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk was ontbonden.

Het hof achtte het aannemelijk dat in een bodemprocedure zou kunnen worden geoordeeld dat een beroep op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, juist vanwege de onevenredigheid van de gevolgen. Daardoor stond onvoldoende vast dat de huurder zonder recht of titel in de woning verbleef.

Subsidiaire grond: geen ernstige tekortkoming

Woonkwartier voerde subsidiair aan dat de huurder zich niet als goed huurder had gedragen in de zin van artikel 7:213 BW door gevaarzettend gedrag. Ook deze grond hield geen stand.

Het hof overwoog dat:

• niet was gesteld of gebleken dat er op dat moment nog gevaar bestond;

• onvoldoende was onderbouwd dat sprake was van herhalingsgevaar, mede omdat de huurder had verklaard te zijn gestopt;

• geen sprake was van een onderbouwd overlastdossier (ter zitting werd zelfs aangegeven dat dit ontbrak).

Onder deze omstandigheden kon ook op grond van slecht huurderschap geen onmiddellijke ontruiming worden toegewezen.

Uitkomst: vordering afgewezen en kosten voor Woonkwartier

Het gerechtshof vernietigde het vonnis van de kantonrechter en wees de vorderingen van Woonkwartier alsnog af. Daarnaast werd Woonkwartier veroordeeld in de proceskosten van zowel de eerste aanleg als het hoger beroep.

Wat betekent dit arrest voor huurders en verhuurders?

Dit arrest is relevant voor iedereen die te maken krijgt met:

• woningsluiting door de burgemeester op grond van artikel 174a Gemeentewet;

• buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst (artikel 7:231 lid 2 BW);

• een kort geding waarin ontruiming wordt gevorderd.

De belangrijkste les is dat zelfs bij een ernstig incident niet automatisch tot ontruiming kan worden overgegaan. De verhuurder moet concreet motiveren waarom onmiddellijke ontruiming noodzakelijk is. Als het acute risico is weggenomen en er geen sprake is van actuele overlast of herhalingsgevaar, kan een rechter oordelen dat ontruiming in kort geding te ver gaat en dat eerst een bodemprocedure moet worden afgewacht.