Een huurachterstand kan grote gevolgen hebben, zeker als de verhuurder naar de rechter stapt en ontruiming vordert. Toch betekent een (dreigende) ontruiming niet altijd dat u uw woning daadwerkelijk moet verlaten. Een uitspraak van de kantonrechter van 7 mei 2025 (ECLI:NL:RBMNE:2025:2552) laat zien dat ontruiming kan worden voorkomen wanneer de huurachterstand volledig is ingelopen.
In deze zaak kreeg de huurder alsnog gelijk, ondanks een eerder verstekvonnis waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming waren toegewezen. De uitspraak onderstreept dat ook na een veroordelend vonnis juridische mogelijkheden blijven bestaan. Wij voeren zaken bij zowel de rechtbank als de Huurcommissie, onder meer over hennepplantage, spoedprocedure of een moratorium tegen ontruiming, huurachterstand, Ontruiming voorkomen, Ontruiming, Ontbinding van de huurovereenkomst, huurprijsverlaging.
Wat was er aan de hand? (in gewone taal)
De verhuurder stapte naar de rechter omdat de huurder een huurachterstand had laten ontstaan. De huurder verscheen niet bij die procedure. Omdat geen verweer werd gevoerd, wees de rechter de vorderingen van de verhuurder toe. Dat hield in:
- betaling van de huurachterstand;
- ontbinding van de huurovereenkomst;
- ontruiming van de woning.
Zo’n uitspraak heet een verstekvonnis. Dat betekent niet dat de rechter inhoudelijk heeft getoetst, maar dat de vordering wordt toegewezen omdat de huurder niet is verschenen.
Na dit vonnis gebeurde echter het volgende. De huurder:
- betaalde de volledige huurachterstand, inclusief rente;
- kreeg van de verhuurder schriftelijk bevestigd dat het dossier was gesloten;
- maar bleef formeel geconfronteerd met een geldig ontruimingsvonnis.
Omdat het verstekvonnis juridisch bleef bestaan, startte de huurder een verzetprocedure om het vonnis ongedaan te maken.
Waarom had de huurder toch belang bij verzet?
De verhuurder stelde zich op het standpunt dat verzet niet nodig was, omdat zij niet van plan was de ontruiming daadwerkelijk uit te voeren. De kantonrechter ging daar niet in mee.
Zolang:
- het verstekvonnis formeel bestaat, en
- de huurovereenkomst juridisch is ontbonden,
blijft er voor de huurder een reëel juridisch risico bestaan. De verhuurder zou het vonnis in de toekomst alsnog kunnen gebruiken. Alleen al om die reden had de huurder belang bij een inhoudelijke beoordeling van de zaak. Het verzet werd daarom ontvankelijk verklaard.
Oordeel van de rechter: geen ontruiming
Bij de inhoudelijke beoordeling keek de kantonrechter naar de actuele situatie. Daarbij stelde de rechter vast dat:
- de huurachterstand volledig was betaald;
- er geen lopende schuld meer bestond;
- de huurder samen met zijn partner en drie minderjarige kinderen in de woning woonde;
- de verhuurder zelf had verklaard het vonnis niet meer te willen gebruiken.
Onder deze omstandigheden oordeelde de kantonrechter dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming niet langer gerechtvaardigd waren. Het verstekvonnis werd vernietigd en alle oorspronkelijke vorderingen van de verhuurder werden alsnog afgewezen.
Let op: proceskosten bleven wel voor de huurder
Hoewel de huurder zijn woning mocht behouden, moest hij wel de proceskosten betalen. De rechter vond dat deze kosten voor zijn rekening moesten blijven, omdat hij de huurachterstand had laten ontstaan en niet was verschenen in de oorspronkelijke procedure.
Dat doet echter niets af aan het belangrijkste resultaat van de zaak: de huurder hoefde zijn woning niet te verlaten en de huurovereenkomst bleef in stand.
Wat betekent deze uitspraak voor huurders?
Deze uitspraak is belangrijk voor huurders die te maken hebben met ontruimingsdreiging of een verstekvonnis. Zij laat zien dat:
- een verstekvonnis niet altijd definitief is;
- het volledig betalen van een huurachterstand een zaak kan keren;
- ontruiming niet automatisch volgt, zelfs niet na eerdere betalingsproblemen;
- verzet tegen een verstekvonnis zinvol kan zijn om juridische zekerheid te krijgen.
Voorwaarde is wel dat tijdig en zorgvuldig juridisch wordt opgetreden.
Praktijk: ontruiming voorkomen bij huurachterstand
Wordt u geconfronteerd met:
- een ontruimingsvonnis;
- een verstekvonnis;
- of dreiging van huisuitzetting terwijl u inmiddels heeft betaald?
Dan kan het mogelijk zijn om:
- het vonnis aan te vechten;
- ontbinding van de huurovereenkomst ongedaan te maken;
- en ontruiming alsnog te voorkomen.
In dit soort situaties is gespecialiseerde kennis van het huurrecht essentieel. In deze zaak werd de huurder bijgestaan door Mona Raaijmakers, advocaat met ruime ervaring in zaken over huurachterstanden en ontruiming.
Veelgestelde vragen over ontruiming, huurachterstand en verstekvonnis
Wat is een verstekvonnis bij ontruiming?
Een verstekvonnis is een uitspraak die wordt gedaan wanneer de huurder niet bij de zitting verschijnt. De rechter gaat er dan van uit dat geen verweer wordt gevoerd en wijst de vordering van de verhuurder meestal toe.
Kan ik een verstekvonnis aanvechten?
Ja, dat kan via een verzetprocedure. Dit moet wel binnen de wettelijke termijn gebeuren. In verzet wordt de zaak opnieuw inhoudelijk beoordeeld.
Helpt het als ik de huurachterstand alsnog betaal?
Ja, volledige betaling van de huurachterstand kan een doorslaggevende factor zijn. De rechter kijkt bij verzet naar de actuele situatie en kan ontbinding en ontruiming alsnog afwijzen.
Kan een verhuurder nog ontruimen als hij zegt dat hij dat niet wil?
Ja, zolang het vonnis formeel bestaat. Daarom is het belangrijk om het verstekvonnis te laten vernietigen en niet te vertrouwen op toezeggingen alleen.
Spelen kinderen een rol bij ontruiming?
Ja. De aanwezigheid van minderjarige kinderen wordt nadrukkelijk meegewogen in de belangenafweging van de rechter, zeker bij de vraag of ontruiming proportioneel is.
Moet ik altijd een advocaat inschakelen?
Het is niet verplicht, maar bij ontruiming, verstekvonnissen en verzetprocedures is juridische bijstand sterk aan te raden. De gevolgen zijn groot en de procedures juridisch complex.